Výběr pozemku

Hodnocení uživatelů: 4 / 5

Aktivní hodnoceníAktivní hodnoceníAktivní hodnoceníAktivní hodnoceníNeaktivní hodnocení
 

Jedním z nějvětších úskalí při realizaci stavebního záměru, svého snu, je kde dům postavit. Legislativní změny a neustálý nesoulad potřeb občanů a obcí v rámci územních plánů a někdy nesmyslně držených stavebních rezerv v současné době nenabízí velké množství pozemků vhodných k zástavbě. Poměrně dramatické situace nastávají, pokud zájemce o stavbu chce realizovat výstavbu rodinného domu v obcivětších rozměrů (nad 30 000 obyvatel), kde jsou momentálně stavební parcely vyčerpány, stavební rezervy neuvolněné a z valné části pozemky vhodné k zástavbě drží developerské společnosti pro bytovou a občanskou výstavbu. Proč? Jistě tomu všichni rozumíme.

Obce v řádu stovek, vyjímečně tisícovek obyvatel, ačkoliv mají možnosti rozumně koncipovat své stavební záměry, se mnohdy potýkají s absencí urbanistického myšlení. Ve velké většině zadávají své změny a tvorbu nových koncepcí územního plánu odborníkům, kteří nemají vztah k dané lokalitě, v dané lokalitě nebydlí, nemají tam své zájmy a ve většině prosazují pouze své smyšlené vize. Takto navrhované územní plány postrádají logiku a mnohdy se stává, že změny vedou k dlouhodobým průtahům a to v horizontu až desítek let. Z těchto pár úvodních vět vyplývá, jak vzácné jsou dnes pozemky určené k výstavbě pro běžného jednotlivce.

Není na škodu si zopakovat základní principy a důležité prvotní „detaily“, které je potřeba znát a řídit se jimi při výběru pozemku.

Velikost pozemku

Dbejte na to, aby velikost pozemku proporcionálně odpovídala Vaší představě o velikosti domu. Uvedu příklad. V případě, že budete stavět dům tzv. bungalov o zastavění ploše 150 m2 (užitná plocha cca 120 m2), minimální plocha pozemku by měla být cca 800 m2. V případě, že budete stavět dům na patro a teď obrátíme pořadí, oužitné ploše 120 m2, tak zastavěná plocha bude cca 80 – 95 m2, tudíž minimální plocha pozemku může být cca 600 m2.Vyjímku může tvořit tzv. řadová zástavba , kde je možno se uspokojit i s rozměrem cca 400 m2. Vše záleží vždy na investorově představě výstavby a co od rodinného domu očekává.

Svážnost pozemku

Ideální pro výstavbu RD je nulový sklon. Mnoho dodavatelských firem v případě konstrukce základové desky má ve smlouvách klauzuli , že v případě svážnosti do 3%

nebude řešit navýšení cenové kalkulace na montáž základové desky. Počítejte s tím, že čím větší sklon, tím více finančních nákladů Vás bude základová deska stát. Na druhé straně pro dobrého architekta je jakýkoliv sklon brán jako výzva a domy, které jsou citlivě umístěny na takto svažitém pozemku, se mohou stát architektonickými klenoty.

Existence inženýrských sítí (dále jen IS)

V případě, že Vám někdo nabídne k prodeji pozemek, je potřeba dohledat veškeré inženýrské sítě, které se týkají nejen Vašeho napojení na IS, ale také veškeré sítě, které Vás mohou ohrozit nebo omezit v rámci Vašeho stavebního záměru a to například nutností dodržet ochranná nebo bezpečnostní pásma či respektovat biokoridory. Každé toto pásmo má svá úskalí a od nulových hodnot odstupů se můžeme dostat až naodstup 30, 40 m , popřípadě až k úplnému zákazu stavby na daném pozemku.

Dále je nutné vědět i v jakém metrickém dosahu, případně hloubkách se nachází jednotlivá média a kanalizace. Samozřejmě se od těchto dat odvíjí i cena vybudování či napojení IS. Bez vody a elektřiny dům nelze dostavět a předat do užívání. O této problematice IS se blíže rozepíšeme v některém z dalších článků.

Regulativy – územně plánovací informace dané lokality (dále jen ÚPI)

Je vhodné dát do souladu svůj stavební záměr s místními regulativy, to znamená s tzv.územně plánovací informací, kterou by Vám měl příslušný stavební úřad, odborúzemního plánování poskytnout. Je nutné ÚPI dobře prostudovat a Vámi vybraný architekt, projektant (tvůrce domu), by měl toto plně respektovat. Předejdete tak případným překvapením a ušetříte finanční náklady na opravy, předělávkydokumentace k domu. Tato ÚPI Vám sdělí umístění stavební čáry od hranice pozemku, typ a definovaný povolený sklon střešního tělesa, orientaci střešního hřebene, umístění garáží či garážového stání na pozemku. Všechny tyto údaje mají následně vlivna celkovou koncepci domu a umístění domu na pozemek.

V neposlední řadě je pro investora velmi důležité prostředí a vybavenost lokality, kde se pozemek nachází, i typy domů v okolní zástavbě, které Vám na první pohled mohounapovědět, jaký typ rodinného domu bude preferován a dost často se v ÚPI setkávámenikoliv s přesnou definicí, ale s formulací „respektování okolní zástavby“.

Pokud zjištěné údaje a informace splňují Vaši představu a nic nebrání výstavbě, můžete postoupit k dalšímu kroku. Teď je čas vše promyslet a je na Vás specifikovat své požadavky a potřeby na bydlení tak, abyste je s pomocí odborníka přenesli na výkres.